Dziecko – właściciel działki? Co zrobić, gdy małoletni chce sprzedać nieruchomość?
Dlaczego dziecko nie może samodzielnie zarządzać swoim majątkiem?
W polskim prawie osoby poniżej 18. roku życia nie mają pełnej zdolności do czynności prawnych.
Oznacza to, że w wielu sprawach – a szczególnie w obrocie nieruchomościami –
potrzebują zgody swojego przedstawiciela ustawowego (najczęściej rodziców) oraz zgody sądu rodzinnego,
jeśli chodzi o sprawy przekraczające tzw. „zwykły zarząd” majątkiem.
Przykładowo, jeśli dziecko dostało od dziadków w darowiźnie działkę, może widnieć jako jej właściciel
w księdze wieczystej. Jednak sprzedaż lub obciążenie hipoteczne takiej działki przekracza zwykły zarząd.
Dlatego konieczne jest dodatkowe wsparcie rodziców i decyzja sądu.
Co trzeba zrobić, aby dziecko mogło sprzedać swoją działkę?
- Rodzice w roli wnioskodawców
Ponieważ dziecko jest niepełnoletnie, to rodzice (lub opiekunowie prawni) występują w jego imieniu.
Dziecko samo nie może złożyć wniosku o zgodę na sprzedaż, gdyż nie ma pełnej zdolności do czynności prawnych. - Złożenie wniosku do sądu rodzinnego
Wniosek o wyrażenie zgody na sprzedaż nieruchomości należącej do małoletniego kieruje się
do Sądu Rejonowego (Wydział Rodzinny i Nieletnich), właściwego dla miejsca zamieszkania dziecka.
Potrzebny będzie akt darowizny, dokumenty księgi wieczystej, a także dowody potwierdzające cenę lub zainteresowanie kupca. - Uzasadnienie wniosku
Sąd bada, czy transakcja jest w interesie dziecka. W uzasadnieniu warto przedstawić:- Powód sprzedaży (np. nieruchomość jest daleko, pieniądze przeznaczymy na edukację, inną działkę itd.).
- Dowody, że cena jest uczciwa – np. wycena rzeczoznawcy lub odniesienie do cen rynkowych.
- Sposób zabezpieczenia środków – często sąd oczekuje, że będą to fundusze przeznaczone wyłącznie na potrzeby dziecka.
- Postępowanie przed sądem
Sąd wyznacza rozprawę lub posiedzenie, gdzie przesłuchuje rodziców, a czasem również dziecko.
Następnie wydaje postanowienie: zgodę lub odmowę.
Jeśli zgoda zostanie udzielona, można sfinalizować sprzedaż u notariusza.
Jak długo to trwa i czy warto?
Czas postępowania przed sądem rodzinnym może się wahać od kilku tygodni do kilku miesięcy.
Wszystko zależy od obciążenia sądu oraz kompletności dokumentów.
Ryzyko odmowy: w jakich sytuacjach sąd może powiedzieć „nie”?
Wniosek rodziców o wyrażenie zgody na sprzedaż nieruchomości małoletniego wcale nie musi zakończyć się powodzeniem.
Główne kryterium, którym kieruje się sąd rodzinny, to dobro dziecka.
Z tego powodu sąd może odmówić zgody, jeśli uzna, że planowana transakcja mogłaby narazić dziecko na straty
albo w inny sposób naruszyć jego interesy. Przykłady najczęstszych powodów odmowy:
Znacząco zaniżona cena sprzedaży
Jeśli kwota, którą chcecie uzyskać za działkę dziecka, jest dużo niższa od wartości rynkowej podobnych nieruchomości
w okolicy, sąd może stwierdzić, że to transakcja niekorzystna finansowo.
Podstawowe pytanie brzmi: czy rodzice działają wyłącznie w interesie dziecka i dbają o to,
by sprzedaż odbyła się na warunkach zbliżonych do rynkowych?
Dlatego często warto mieć argumenty w postaci operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę
lub porównania z innymi ofertami, by pokazać, że cena nie jest „podejrzanie niska”.
Brak wyjaśnienia, na co zostaną przeznaczone pieniądze ze sprzedaży
Sądowi zależy, żeby dziecko finalnie zyskało na transakcji.
Jeżeli rodzice nie potrafią wytłumaczyć, co zrobią z gotówką (np. czy środki zostaną zabezpieczone na koncie dziecka,
przeznaczone na jego edukację lub inną nieruchomość), może to wzbudzić wątpliwości.
Rodzice muszą przekonująco wykazać, że środki będą przeznaczone na cele związane z potrzebami
i przyszłością małoletniego.
Niekorzystne warunki umowy (np. bardzo długi termin płatności)
Załóżmy, że rodzice zgodzili się na umowę, w której kupujący zapłaci cenę dopiero za kilka lat –
bez odsetek i bez żadnego zabezpieczenia. Sąd może ocenić, że to naraża dziecko na ryzyko.
Sąd rozpatrzy, czy forma płatności, termin i ewentualne raty są uczciwe
i czy w razie problemów kupujący będzie w stanie faktycznie zapłacić.
Zbyt wielka dysproporcja korzyści
Jeżeli kupujący w praktyce ma zagwarantowane dodatkowe prawa (np. dziecko zobowiązuje się do długotrwałego
utrzymania pewnych obciążeń finansowych), co nie jest równoważone zapłatą,
to także można to uznać za transakcję niekorzystną.
Przykładowo: kupujący płaci tylko część ceny, a rodzice w imieniu dziecka zobowiązują się do bardzo trudnych
do spełnienia warunków albo przeniesienia własności od razu – jest to dość ryzykowne.
Brak jasnego powodu sprzedaży
„Sprzedajemy, bo tak” – to dla sądu zbyt ogólne stwierdzenie. Sąd może odmówić, jeśli nie zobaczy wyraźnych
argumentów, dlaczego dziecko miałoby sprzedawać działkę i co z tego zyska.
Na przykład, gdy nieruchomość jest w dobrej lokalizacji, może z czasem zyskać na wartości
albo dziecko mogłoby ją odziedziczyć i wykorzystać w przyszłości, a rodzice nie przedstawiają żadnych
planów alternatywnych.
Brak uzasadnienia może wyglądać tak, że rodzice po prostu chcą pozyskać środki na swoje potrzeby
bez realnego związku z interesem małoletniego.
Wątpliwości co do wykorzystania pieniędzy (np. zadłużenie rodziców)
Jeżeli sąd widzi, że rodzice są mocno zadłużeni i istnieje obawa, że sprzedana nieruchomość dziecka
zostanie użyta do spłaty długów rodziców (a nie na potrzeby dziecka), może wstrzymać się od wydania zgody.
Rodzice powinni udowodnić, że środki nie zostaną „skonsumowane”, tylko że zachowany zostanie ekwiwalent –
np. zakup innej działki, lokata oszczędnościowa na nazwisko dziecka, pokrycie kosztów medycznych
czy edukacyjnych dotyczących bezpośrednio małoletniego.
Jak uniknąć ryzyka odmowy?
Przygotować argumenty
Przedstawiamy sądowi jak najwięcej dowodów świadczących o tym, że cena jest
zgodna z rynkiem (operat szacunkowy, porównanie do innych ofert).
Wyjaśniamy szczegółowo, w jaki sposób wykorzystamy uzyskane środki i w jaki sposób to wesprze rozwój
i potrzeby małoletniego.
Działać przejrzyście
Umowa przedwstępna (jeśli jest sporządzana), warunki płatności czy zapisy notarialne muszą być klarowne
i nie rodzić wątpliwości, że dziecko może na tym stracić.
Jeśli chcemy spieniężyć działkę i kupić inną bliżej domu, warto mieć wstępne umowy, oferty
bądź wycenę tej drugiej działki, żeby pokazać sądowi konkretne plany.
W razie potrzeby – skorzystać z opinii rzeczoznawcy
Opinia eksperta co do wartości działki lub warunków umowy to dla sądu cenny dokument,
który wskazuje, że działacie uczciwie i z myślą o dobru dziecka.
Przedstawić sądowi wszelkie dokumenty
Braki formalne (np. brak aktu darowizny, brak księgi wieczystej, brak informacji o zadłużeniu nieruchomości)
mogą wydłużyć postępowanie albo budzić podejrzenia sądu, że transakcja nie jest do końca uczciwa.
Im dokładniej przygotujecie się do sprawy, tym mniejsze ryzyko odmowy.
Pełnoletność dziecka: jeśli dziecko wkrótce skończy 18 lat, można rozważyć poczekanie do uzyskania przez nie
pełnej zdolności do czynności prawnych – dzięki temu cała procedura jest prostsza, bo nie wymaga zgody sądu.
O czym trzeba pamiętać?
- Brak zgody sądu – nieważność umowy
W przypadku sprzedaży nieruchomości małoletniego, zgoda sądu jest obowiązkowa.
Bez niej umowa może zostać uznana za nieważną. - Rodzice muszą działać w interesie dziecka
Jeśli sąd dopatrzy się, że sprzedaż służy wyłącznie interesom rodziców, może nie wydać zgody. - Możliwa strata kupca
Konieczność przejścia procedury sądowej bywa czasochłonna, co może odstraszyć niektórych kupujących.
Warto uprzedzić nabywcę o tym procesie.
Podsumowanie
Gdy niepełnoletnie dziecko jest właścicielem nieruchomości – np. działki otrzymanej w darowiźnie – i pojawia się
pomysł jej sprzedaży, rodzice muszą pamiętać o formalnościach. To oni, jako przedstawiciele ustawowi,
składają do sądu rodzinnego wniosek o wyrażenie zgody na transakcję. Bez tej zgody sprzedaż może okazać się nieważna.
Cała procedura służy ochronie interesu małoletniego, aby środki z transakcji były właściwie zabezpieczone i przeznaczone
na potrzeby dziecka.
Sąd rodzinny nie przygląda się każdej transakcji wyłącznie od strony formalnej – w centrum uwagi stoi dobro dziecka. Dlatego jeśli pojawią się wątpliwości co do ceny, sposobu zagospodarowania pieniędzy, warunków umowy czy motywów sprzedaży, sąd może odmówić wydania zgody. Warto więc podejść do sprawy rzetelnie: starannie przygotować dokumenty, mieć przekonujące uzasadnienie oraz pokazać, że sprzedaż jest elementem długofalowego planu na rzecz dziecka. Dzięki temu minimalizujemy ryzyko odmowy i przyspieszamy pozytywne rozpatrzenie wniosku.
Choć formalności wymagają czasu i cierpliwości, uzyskanie zgody sądu to jedyny legalny sposób na sprzedaż
nieruchomości należącej do dziecka. Jeśli jednak dziecko wkrótce osiągnie pełnoletność,
warto rozważyć, czy poczekanie kilku miesięcy nie będzie prostszą opcją.
W razie wątpliwości dobrze też skonsultować się z prawnikiem lub notariuszem,
aby uniknąć problemów przy finalizowaniu umowy.
